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Imobiliário

Calculadora de Reajuste de Aluguel Comercial

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Índices oficiais do Banco Central: IPCA até setembro de 2026 · IGP-M até outubro de 2026 · INPC até setembro de 2026

Em resumo

O reajuste de aluguel é calculado multiplicando o valor atual pela variação acumulada do índice previsto no contrato (normalmente IGP-M ou IPCA) desde o último reajuste. O reajuste só pode ocorrer uma vez a cada doze meses, e a Lei 8.245/1991 permite, no art. 19, que qualquer das partes peça a revisão judicial do valor depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo, para ajustá-lo ao preço de mercado.

Como o cálculo é feito
novo aluguel = aluguel atual × fator acumulado do índice do contratocomparativo = aluguel atual × fator acumulado do outro índice, no mesmo períodorevisional = 36 meses ou mais desde o contrato ou o último acordo
  • O fator acumula a variação dos meses seguintes ao último reajuste, até o último mês publicado do índice.
  • O reajuste anual é apenas a recomposição pelo índice, e não se confunde com a revisão judicial do valor de mercado.
  • Os índices vêm da API aberta do Banco Central, a mesma base da Calculadora do Cidadão.
Um exemplo resolvido

Este exemplo é calculado pelo mesmo código da ferramenta acima, com os índices publicados hoje. Ele nunca fica desatualizado nem diverge do resultado que você vai obter.

Aluguel atual R$ 3.500,00
Data do último reajuste 01/08/2025
Índice do contrato IGP-M
Início do contrato 01/08/2021
Aluguel atual R$ 3.500,00
Reajuste R$ 185,78
Novo aluguel R$ 3.685,78

Memória de cálculo

  1. Índice do contrato: IGP-M, de setembro de 2025 a outubro de 2026 (14 meses).
  2. Variação acumulada no período: 5,31%.
  3. R$ 3.500,00 × 1,053080 = R$ 3.685,78.
  4. Sem índice alternativo disponível para o período.
O que a ferramenta assume
  • O cálculo usa o último mês publicado do índice, que é o que um reajuste feito hoje aplicaria.
  • A ferramenta considera o índice informado, não verifica o que está escrito no seu contrato.
  • A verificação de revisional usa a data de início do contrato quando informada, e a data do último reajuste quando não.
Quando o resultado muda
  • Muitos contratos preveem que índice negativo não reduz o aluguel, e alguns preveem índice substitutivo. A cláusula prevalece sobre o cálculo puro.
  • Contratos que preveem índice extinto ou não divulgado exigem a definição de substituto, que pode ser discutida.
  • A revisão judicial do art. 19 busca o valor de mercado, apurado por perícia, e pode resultar em valor maior ou menor que o reajustado pelo índice.
  • Locação residencial, built to suit e shopping center têm regras próprias que mudam a análise.
Perguntas frequentes
O contrato pode prever qualquer índice de reajuste?
Sim. O art. 17 da Lei 8.245/1991 permite a livre pactuação do valor do aluguel, e as partes podem escolher o índice. A única vedação relevante é a do art. 2º, § 1º da Lei 10.192/2001, que proíbe correção monetária em periodicidade inferior a um ano.
Posso trocar o IGP-M pelo IPCA no meio do contrato?
A troca depende de acordo entre as partes, porque o índice é cláusula contratual. Na prática, quando o IGP-M acumula muito acima do IPCA, a substituição costuma ser negociada, e o art. 18 da Lei 8.245/1991 permite que as partes fixem novo valor por acordo a qualquer tempo.
O reajuste pode ser maior que a inflação oficial?
Pode, e é o que costuma acontecer quando o contrato usa IGP-M. O IGP-M carrega preços no atacado e no custo da construção, o que o faz oscilar bem mais que o IPCA, para cima e para baixo. Por isso a comparação entre os dois índices no mesmo período importa tanto.
De quanto em quanto tempo o aluguel pode ser reajustado?
A cada doze meses, no mínimo. É o que decorre do art. 2º, § 1º da Lei 10.192/2001, que veda a correção monetária de contratos em periodicidade inferior a um ano. Cobrança de reajuste antes disso é, em regra, indevida.
Quando cabe ação revisional de aluguel?
Depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, conforme o art. 19 da Lei 8.245/1991. A revisional não corrige pelo índice: ela busca o valor de mercado do imóvel, apurado por perícia, e pode ser proposta tanto pelo locatário quanto pelo locador.
E se o índice do período der negativo?
Depende da cláusula. Muitos contratos preveem expressamente que o aluguel não é reduzido, ficando apenas sem reajuste no período. Quando o contrato é silente, a aplicação literal do índice negativo é defensável, mas costuma ser objeto de negociação.
Posso me recusar a pagar um reajuste que considero errado?
A recusa pura e simples abre risco de ação de despejo por falta de pagamento. O caminho mais seguro é questionar o cálculo por escrito, pagar o valor que entende correto e, se não houver acordo, discutir judicialmente, inclusive por ação revisional quando já se passaram três anos.
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Sobre o limite desta ferramenta. O resultado é uma estimativa construída com índices oficiais e com as convenções descritas acima, e serve para dimensionar o problema e apoiar uma negociação. Ele não substitui a análise do caso concreto: contrato, decisão judicial e circunstâncias específicas podem mudar o critério, o termo inicial e o próprio índice aplicável.

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