Imobiliário
Posso Comprar Este Imóvel com Segurança? Raio X jurídico da compra
Vou comprar um imóvel. Como saber se ele tem dívida, processo ou problema escondido?
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Revisado por Bonfante & Lemos Advogados Associados última revisão em 06/09/2026 fontes oficiais citadas
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Estes dados são meramente uma estimativa, para análise prévia. Foram calculados a partir do que você informou e das regras descritas nesta página, e servem para dimensionar o problema. Dependem da análise de um advogado sobre o caso concreto: contrato, documentos e decisão judicial podem mudar o resultado.
Para onde enviamos o resultado?
Em resumo
Desde a Lei 13.097/2015, o negócio de compra de imóvel é eficaz contra atos anteriores que não estejam registrados ou averbados na matrícula, e a Lei 14.382/2022 acrescentou que não é preciso apresentar certidão forense ou de distribuidor judicial para a validade do negócio nem para caracterizar a boa-fé do adquirente. Na prática, a matrícula atualizada passou a ser o documento central da compra, e o ônus de averbar restrições é do credor. Isso não elimina o risco: continuam obrigatórias as certidões fiscais e a de ônus reais, e permanecem fora do alcance da concentração a posse de terceiro apta a gerar usucapião, os vícios na cadeia dominial, o inventário não concluído, a incapacidade do vendedor e as dívidas que acompanham o imóvel, como condomínio e IPTU. Verificar isso antes do sinal é o que separa uma compra segura de um processo.
Como o cálculo é feito
passo 1 = identificar os pontos de risco a partir do imóvel, do vendedor e da matrículapasso 2 = atribuir peso a cada ponto conforme a gravidade e a dificuldade de reverteríndice = soma dos pesos, limitada a 100nível = alto acima de 60, moderado de 30 a 60, baixo abaixo de 30valor sob risco = o sinal já pago ou a pagar, que é o que se perde se a compra travar
- O índice é um indicador desta ferramenta para ordenar pontos de atenção, e não uma classificação legal ou de mercado.
- Considera-se que o comprador age de boa-fé e que não há vínculo entre ele e o vendedor que afaste essa presunção.
- A dispensa de certidões forenses trazida pela Lei 14.382/2022 é tratada como regra, sem prejuízo de o comprador solicitá-las por cautela.
- Débitos de condomínio e IPTU são tratados como obrigação que acompanha o imóvel, o que é a regra geral.
Um exemplo resolvido
Este exemplo é calculado pelo mesmo código da ferramenta acima, com os índices publicados hoje. Ele nunca fica desatualizado nem diverge do resultado que você vai obter.
Valor da compra
R$ 3.850.000,00
Tipo do imóvel
Comercial urbano
Quem está vendendo
Espólio ou herdeiros
Você já tem a matrícula atualizada em mãos
Tenho, mas é antiga
A matrícula tem alguma penhora, hipoteca, usufruto ou indisponibilidade
Sim
Há inventário, separação ou partilha não concluída
Sim
Alguém ocupa o imóvel além do vendedor
Sim
Existe construção ou reforma não averbada na matrícula
Sim
Débitos de IPTU e condomínio já identificados
R$ 42.000,00
A compra será financiada
Não
Valor do sinal já pago ou a pagar
R$ 385.000,00
Em que momento da compra você está
Proposta aceita, sinal ainda não pago
Valor da operação
R$ 3.850.000,00
Nível de risco da aquisição
ALTO
Pontos que precisam ser verificados
7
Matrícula desatualizada
Verificar
Ônus averbado na matrícula (penhora, hipoteca, usufruto ou indisponibilidade)
Verificar
Inventário, separação ou partilha não concluída
Verificar
Ocupante além do vendedor
Verificar
Construção não averbada
Verificar
Débitos de IPTU e condomínio que acompanham o imóvel
Verificar
Venda por espólio ou herdeiros
Verificar
Valor sob risco imediato (sinal)
R$ 385.000,00
Débitos que passariam a você
R$ 42.000,00
Certidões dispensadas pela Lei 14.382/2022
Forenses e de distribuidores judiciais
Certidões que continuam obrigatórias
Fiscais e de propriedade e ônus reais
Memória de cálculo
- Operação de R$ 3.850.000,00, imóvel comercial urbano, vendedor espólio ou herdeiros.
- Matrícula: desatualizada.
- 7 ponto(s) de verificação identificado(s): Matrícula desatualizada; Ônus averbado na matrícula (penhora, hipoteca, usufruto ou indisponibilidade); Inventário, separação ou partilha não concluída; Ocupante além do vendedor; Construção não averbada; Débitos de IPTU e condomínio que acompanham o imóvel; Venda por espólio ou herdeiros.
- Índice de risco = soma dos pesos, limitada a 100 = 100, nível ALTO.
- Valor sob risco imediato: R$ 385.000,00 de sinal.
- Débitos propter rem identificados: R$ 42.000,00, que passariam ao comprador.
A base legal
Lei 13.097/2015, art. 54Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula as informações que a lei enumera, entre elas citação de ações reais ou reipersecutórias e constrição judicial.
Lei 13.097/2015, art. 54, § 2º (acrescido pela Lei 14.382/2022)Não podem ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula ao terceiro de boa-fé, e não é exigida a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais para a validade ou eficácia dos negócios nem para a caracterização da boa-fé do adquirente.
Código de Processo Civil, art. 792A alienação é considerada em fraude à execução quando sobre o bem pender ação fundada em direito real, quando houver averbação de penhora ou de ação, ou nos demais casos expressos em lei.
Súmula 375 do STJO reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.
Código Civil, arts. 1.245 e 1.247A propriedade se transfere entre vivos com o registro do título; enquanto não registrado, o alienante continua sendo o dono, e o registro que não exprimir a verdade pode ser retificado ou anulado.
Código Civil, art. 1.345O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Lei 8.245/1991, art. 27No caso de venda do imóvel locado, o locatário tem preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo ser notificado, sob pena de responder o alienante por perdas e danos.
Código Civil, arts. 158 e 159Os negócios de transmissão gratuita ou a remissão de dívida podem ser anulados pelos credores quirografários se praticados por devedor insolvente, e a mesma sorte alcança a venda onerosa quando a insolvência for notória.
Súmula 623 do STJAs obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e de anteriores, o que alcança o comprador de imóvel rural com passivo.
O que a ferramenta assume
- A compra é feita diretamente do titular registrado ou de quem tenha poderes para representá-lo.
- O imóvel não é objeto de desapropriação, tombamento ou processo administrativo de que o comprador tenha conhecimento.
- O comprador pretende registrar a aquisição, que é o que transfere a propriedade e ativa a proteção da concentração.
- Não há relação de parentesco, sociedade ou vínculo entre comprador e vendedor que afaste a presunção de boa-fé.
Quando o resultado muda
- A concentração dos atos na matrícula não alcança a posse de terceiro apta a gerar usucapião, porque posse não se averba.
- Vício na cadeia dominial, como registro anterior anulado ou falsidade em título antigo, sobrevive à concentração e exige leitura do histórico da matrícula.
- Compra de imóvel em condomínio edilício exige atenção à convenção e às deliberações, que não constam da matrícula.
- Aquisição em leilão judicial ou extrajudicial tem regras próprias sobre ônus, imissão na posse e responsabilidade por débitos, definidas no edital.
- Imóvel de construtora na planta segue o regime da incorporação, com registro do memorial, e o patrimônio de afetação muda o risco em caso de falência.
- Imóvel rural exige georreferenciamento e certificação para transferência, além da regularidade do Cadastro Ambiental Rural.
Perguntas frequentes
Como saber se um imóvel tem dívida ou processo antes de comprar?
O documento central é a matrícula atualizada, emitida há poucos dias no Registro de Imóveis. Desde a Lei 13.097/2015, o que não está registrado ou averbado nela, em regra, não atinge o comprador de boa-fé, e o ônus de averbar restrições passou a ser do credor. Além dela, continuam obrigatórias as certidões fiscais do imóvel e a de ônus reais. Débitos de IPTU e condomínio precisam ser conferidos separadamente, porque acompanham o imóvel mesmo sem constar da matrícula.
Ainda preciso tirar todas aquelas certidões dos vendedores?
A Lei 14.382/2022 acrescentou o parágrafo 2º ao artigo 54 da Lei 13.097/2015 dizendo que não é necessário apresentar certidões forenses ou de distribuidores judiciais para a validade ou eficácia do negócio, nem para caracterizar a boa-fé do adquirente. Elas continuam podendo ser pedidas por cautela, sobretudo em operações grandes, mas deixaram de ser o que protege. O que protege é a matrícula, e as certidões fiscais e de ônus reais seguem obrigatórias.
Posso perder o imóvel se o vendedor tinha dívidas?
Se a dívida ou a ação não estava averbada na matrícula, a regra da concentração protege o comprador de boa-fé, e a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça condiciona o reconhecimento da fraude à execução ao registro da penhora ou à prova de má-fé do adquirente. O risco real está no que a concentração não cobre: posse de terceiro, vício na cadeia dominial, inventário pendente e venda por quem não podia vender.
Comprar imóvel de espólio ou de herdeiros é seguro?
Exige cuidado redobrado. Enquanto a partilha não estiver registrada, quem vende é o espólio, e a venda depende de alvará judicial ou de escritura com anuência de todos os herdeiros e dos respectivos cônjuges. Comprar de um herdeiro isolado, ou com procuração antiga de quem já faleceu, é uma das causas mais frequentes de anulação e de perda do valor pago.
O imóvel está alugado. Isso muda alguma coisa?
Muda duas. O inquilino tem direito de preferência para comprar em igualdade de condições e precisa ser notificado, conforme o artigo 27 da Lei 8.245/1991; venda feita sem essa oportunidade gera responsabilidade e, havendo registro do contrato com cláusula de vigência, pode alcançar o adquirente. E, se o contrato tiver cláusula de vigência averbada, a locação continua obrigando o comprador até o fim do prazo.
Construção não averbada é problema grave?
É problema caro mais do que grave. O banco não financia área que não consta da matrícula, a regularização fica com o comprador e pode envolver projeto, habite-se, multa da prefeitura e regularização junto ao INSS. Antes do sinal vale comparar a descrição da matrícula com o imóvel real: diferença de área construída é o achado mais comum dessa comparação.
A análise do banco no financiamento me protege?
Parcialmente, e ela existe para proteger a garantia do banco. A análise costuma não aprofundar posse de terceiro, débito de condomínio, construção não averbada e situação pessoal dos vendedores com a mesma profundidade de uma diligência feita para o comprador. Aprovação de financiamento não é atestado de segurança da compra.
Qual é o melhor momento para fazer essa verificação?
Antes de pagar o sinal, sempre. É o último instante em que dá para sair sem perder dinheiro, e a diligência feita nessa fase custa uma fração do que custa depois. Quando não for possível, o mínimo é condicionar por escrito o pagamento do sinal à entrega e à aprovação da documentação.
Por que esta ferramenta não diz se o imóvel é seguro?
Porque ela não lê a sua matrícula nem as certidões, e afirmar segurança sem esses documentos seria irresponsável. O Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB também impede o advogado de prometer resultado. O que a ferramenta entrega é a lista do que precisa ser verificado, onde está cada informação e qual o risco de ignorá-la.
Próximo passo
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Quem calculou isso costuma precisar do que vem abaixo.
Sobre o limite desta ferramenta. O resultado é uma estimativa construída com índices oficiais e com as convenções descritas acima, e serve para dimensionar o problema e apoiar uma negociação. Ele não substitui a análise do caso concreto: contrato, decisão judicial e circunstâncias específicas podem mudar o critério, o termo inicial e o próprio índice aplicável.
