Pagou ITBI acima do valor da escritura? Veja como resolver e garantir seus direitos

Entenda o problema da cobrança indevida de ITBI

Você sabia que muitas pessoas pagam ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) com base em um valor maior do que o que consta na escritura pública de compra e venda? Isso acontece quando a prefeitura utiliza o valor venal de referência, que muitas vezes é superior ao valor real da transação.

Esse tipo de cobrança pode representar um prejuízo significativo para quem está comprando um imóvel. Mas há solução: é possível buscar a restituição do ITBI pago a maior de forma legal, segura e com base em precedentes judiciais favoráveis.

O que é ITBI e como ele deve ser calculado

O ITBI é um tributo municipal cobrado sempre que há transferência onerosa de imóveis entre pessoas. O valor correto a ser utilizado como base de cálculo deve ser o valor efetivamente declarado na escritura, desde que não exista indício de subfaturamento.

No entanto, algumas prefeituras desconsideram o valor da escritura e utilizam uma base chamada de valor venal de referência, que é arbitrada unilateralmente pelo município e costuma ser mais alta.

O que diz a jurisprudência?

O STF, no RE 796.376 (tema 1.113 da repercussão geral), firmou o entendimento de que “o contribuinte tem direito de recolher o ITBI com base no valor declarado na escritura, salvo indícios de fraude”.

Isso significa que a cobrança com base em valor de referência fere o princípio da legalidade tributária e pode ser anulada judicialmente.

Como saber se você pagou ITBI a mais?

• Compare o valor declarado na sua escritura com o valor cobrado pela prefeitura;
• Verifique se a prefeitura utilizou o “valor de referência” como base de cálculo;
• Solicite a guia de ITBI detalhada e analise os critérios de cálculo;
• Consulte um advogado para avaliar a viabilidade de restituição.

É possível recuperar o ITBI pago a maior?

Sim. A restituição do ITBI indevidamente pago é um direito garantido pela Constituição Federal e pelo Código Tributário Nacional. Para isso, é necessário entrar com um pedido administrativo junto ao município ou, caso negado, ingressar com ação judicial.

Prazo para pedir restituição

O prazo para requerer a restituição do ITBI é de 5 anos a contar do pagamento do imposto. Após esse período, o direito se extingue.

Passo a passo para recuperar o ITBI pago a maior

1. Obtenha os documentos: escritura, comprovante de pagamento do ITBI e guia emitida pela prefeitura;
2. Faça a análise jurídica: compare os valores e verifique se há base legal para restituição;
3. Protocole o pedido administrativo: junto à prefeitura, solicitando a devolução com base na escritura;
4. Entre com ação judicial: caso o pedido administrativo seja indeferido.

Por que contar com o suporte de um advogado?

Apesar de parecer simples, o procedimento envolve argumentos jurídicos e jurisprudência consolidada. Um escritório especializado em direito imobiliário como o Bonfante e Lemos Advogados Associados garante que o processo seja conduzido com segurança, técnica e dentro dos prazos legais.

Casos comuns que atendemos no escritório

• ITBI cobrado com base em valor superior ao da escritura;
• Recusa do município em aceitar o valor declarado pelo comprador;
• Dúvidas sobre como pagar o ITBI corretamente em futuras aquisições;
• Riscos de autuação por suposto subfaturamento;
• Negativa de restituição mesmo após tentativa administrativa.

Perguntas frequentes sobre ITBI pago a mais

É legal a prefeitura cobrar com base no valor de referência?

Não. A jurisprudência do STF reconhece que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da transação declarado na escritura, exceto se houver indícios de fraude ou subfaturamento.

Posso entrar com a ação mesmo depois de tentar pela via administrativa?

Sim. O pedido judicial pode ser feito se a prefeitura negar a restituição administrativa ou se simplesmente não responder dentro do prazo razoável.

Quais documentos preciso para começar?

São necessários: a escritura pública de compra e venda, a guia de pagamento do ITBI e qualquer documento que comprove o valor real da transação (como contrato ou comprovante bancário).

O processo judicial demora?

Depende da cidade e da vara onde for distribuído, mas a maioria dos casos é resolvida em 6 a 12 meses. Algumas prefeituras, diante da jurisprudência, têm feito acordos para evitar condenações maiores.

Resumo: o que você precisa saber sobre o ITBI pago a maior

• O ITBI deve ser calculado com base no valor da escritura;
• Cobrança com base em valor de referência pode ser anulada;
• É possível pedir a restituição administrativa ou judicial;
• O prazo é de 5 anos a contar do pagamento do imposto;
• Um advogado especializado garante mais segurança e resultado.

Publicado em: 06/05/2025