Pagou ITBI Sobre Valor Maior Veja Como Resolver e Pedir Restituição

Pagar o ITBI sobre um valor maior que o preço real do imóvel é uma situação mais comum do que parece. Muitos compradores só percebem o problema depois de já terem quitado o imposto exigido pelo município. A boa notícia é que, em diversos casos, existe a possibilidade de restituição do ITBI pago a mais.

Isso acontece quando a prefeitura ignora o valor real da negociação e utiliza uma base de cálculo superior, normalmente chamada de valor venal de referência ou valor de mercado estimado. Esse procedimento tem sido questionado na Justiça em todo o país. Entender seus direitos é o primeiro passo para buscar a devolução dos valores.

Se você desconfia que pagou imposto além do devido, é importante analisar a documentação da compra e venda. A orientação jurídica adequada ajuda a verificar se há fundamento legal para pedir a restituição e quais são os próximos passos.

O que é o ITBI e quando ele é cobrado

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é um tributo municipal cobrado quando há transferência onerosa de um imóvel, como ocorre na compra e venda. Ele é exigido antes do registro da escritura no cartório de imóveis.

Cada município define a alíquota e os procedimentos de cálculo. No entanto, todos devem respeitar os limites constitucionais e as regras gerais previstas na legislação tributária nacional.

Qual deveria ser a base de cálculo do ITBI

De forma geral, a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor real da transação. Ou seja, o preço efetivamente pago pelo imóvel na negociação entre comprador e vendedor, salvo se houver indícios concretos de fraude ou simulação.

O problema surge quando o município utiliza um valor pré fixado, muitas vezes superior ao preço da escritura. Isso pode elevar artificialmente o imposto, gerando cobrança de ITBI acima do devido.

O entendimento de tribunais superiores tem sido no sentido de que a base de cálculo do ITBI não pode ser fixada de forma unilateral e automática pelo município, sem considerar o valor real da negociação, conforme discussões recorrentes no Superior Tribunal de Justiça.

Quando o ITBI é cobrado sobre valor maior

Existem situações típicas em que o contribuinte acaba pagando ITBI além do correto. Em muitos casos, a diferença é significativa e impacta diretamente o orçamento de quem acabou de adquirir um imóvel.

• Quando a prefeitura adota valor de referência superior ao preço da escritura
• Quando desconsidera desconto obtido na negociação
• Quando usa avaliação genérica sem vistoria do imóvel
• Quando aplica critérios padronizados para imóveis muito diferentes entre si

Nessas hipóteses, pode existir fundamento para pedir a restituição do ITBI pago a mais. A análise deve ser feita com base em documentos e nas regras do município envolvido.

É possível pedir a restituição do ITBI pago a mais

Sim, é possível. O contribuinte que comprovar que recolheu ITBI sobre base de cálculo superior ao valor real da operação pode buscar a devolução da diferença. Esse pedido pode ser feito na via administrativa ou judicial, dependendo do caso.

A restituição é um direito previsto na legislação tributária quando há pagamento indevido ou maior que o devido. A Constituição Federal e o Código Tributário Nacional garantem a devolução de tributos pagos de forma incorreta.

Prazo para pedir a devolução do ITBI

Em regra, o prazo para pedir a restituição de tributos é de até 5 anos, contados do pagamento. Após esse período, o direito pode ser atingido pela prescrição.

Por isso, quem comprou imóvel recentemente ou nos últimos anos deve verificar a situação o quanto antes. A análise do caso concreto permite saber se ainda há tempo para buscar a devolução.

Como funciona o pedido de restituição do ITBI

O caminho pode variar conforme o município, mas geralmente envolve a demonstração de que o imposto foi calculado sobre valor incorreto. É essencial reunir documentos que comprovem o preço real da compra.

Documentos normalmente utilizados

• Escritura pública ou contrato de compra e venda
• Comprovante de pagamento do ITBI
• Guia de recolhimento do imposto
• Eventuais anúncios ou avaliações que mostrem o valor de mercado real

Com base nesses elementos, é possível sustentar que houve cobrança indevida de ITBI. O pedido pode começar administrativamente, mas, se negado, pode ser levado ao Judiciário.

O que a Justiça tem analisado sobre o tema

Os tribunais têm discutido com frequência a legalidade do uso de valores de referência fixados unilateralmente pelos municípios. Em diversas decisões, o entendimento é de que o valor declarado na transação deve prevalecer, salvo prova concreta de que ele não corresponde à realidade.

Isso fortalece o direito do contribuinte que pagou ITBI com base em valor superior ao da compra. Cada caso, porém, deve ser avaliado de forma individual, considerando a legislação local e as provas disponíveis.

Buscar orientação jurídica especializada ajuda a definir a melhor estratégia e aumenta a segurança na condução do pedido.

Riscos de não agir

Deixar a situação para depois pode significar perder a chance de recuperar valores importantes. Como existe prazo legal, a demora pode impedir a restituição.

Além disso, quanto mais tempo passa, mais difícil pode ser reunir documentos e provas. Resolver a questão enquanto a compra ainda é recente facilita a comprovação dos fatos.

Perguntas frequentes sobre restituição de ITBI

Pagou ITBI a mais sempre tem direito à devolução

Nem todo caso gera restituição automática, mas quando há prova de que o imposto foi calculado sobre valor superior ao real da negociação, pode existir direito à devolução da diferença.

É possível pedir restituição de ITBI direto na prefeitura

Em muitos municípios existe procedimento administrativo para solicitar a devolução. Se o pedido for negado ou não houver resposta adequada, ainda é possível buscar o Judiciário.

Quem comprou imóvel financiado também pode pedir restituição

Sim. O fato de o imóvel ter sido adquirido com financiamento não impede a análise do valor usado como base do ITBI. O que importa é o preço real da transação.

Preciso entrar com processo obrigatoriamente

Nem sempre. Alguns casos são resolvidos na esfera administrativa. Quando não há solução, a via judicial pode ser necessária para discutir a cobrança indevida.

O valor devolvido tem correção

Quando reconhecido o direito à restituição, normalmente o valor é atualizado conforme os critérios legais aplicáveis ao caso, o que também deve ser analisado individualmente.

Conclusão

Pagar ITBI sobre valor maior que o do imóvel não precisa ser um prejuízo definitivo. A legislação permite a restituição quando há cobrança acima do devido, desde que o contribuinte comprove a diferença e respeite os prazos legais.

Entender como o imposto foi calculado, reunir documentos e buscar orientação adequada são passos fundamentais. Com a análise correta, é possível transformar uma cobrança indevida em recuperação de valores que fazem diferença no seu patrimônio.

Publicado em: 04/02/2026